부동산 투자에 관심이 많은 사람이라면 보통 임대 수익률을 바라보고 투자를 하게 된다. 나의 투자금 대비하여 연 수익률을 따져가며 건물을 분석한다. 하지만 많은 사람들이 모텔 투자에 대해 잘 모르고 있다. 모텔도 하나의 부동산이다. 그것도 수익성 부동산. 이번 글에서는 꼬마 빌딩 투자보다 왜 모텔 투자가 훨씬 나은지 한번 알아보도록 하겠다.
꼬마 빌딩 투자 수익률 VS 모텔 투자 수익률
두 부동산의 수익률을 따지고 보면 단연코 모텔 투자가 수익률이 좋다. 물론, 부동산 특성상 입지와 규모 등 복합적인 요소를 따져야 하지만 일반적으로 그렇다는 이야기다.
경우에 따라 꼬마 빌딩이 모텔보다 수익률이 좋을 수도 있다. 예를 들어, 강남에 있는 꼬마 빌딩이 시세보다 현저하게 낮게 매물로 나왔다면 다른 물건은 제쳐두고 바로 투자를 해야 하지 않을까. 추후에 시세 차익을 위해서라면 말이다.
하지만, 여기서 간과한 점은 모든 부동산 투자에 있어서 레버리지를 사용한다는 것이다. 즉, 은행 대출을 받아 나의 투자금을 최소화시키는 것인데, 요즘같이 금리가 높은 고금리 시대라면 임대 수익률이 완전히 떨어지게 된다. 빌딩은 이러한 변수에 빠르게 대응할 수가 없다.
반면에 모텔은 이러한 시대 변화에 발 빠르게 맞춰나갈 수 있다. 왜냐하면 앞서 말한 것처럼 모텔이라는 부동산은 수익성 부동산이기 때문이다. 수익성 부동산이란 쉽게 말해 월마다 소득이 발생하는 것이다. 수익이 나오면서 추후 시세 차익도 같이 함께 바라볼 수 있다. 분양상가, 오피스텔 등이 여기에 속한다.
이 둘의 결정적 차이는?
자, 이 둘의 차이점에 대해 알아보자.
꼬마빌딩
해당 부동산을 10억에 매입했다고 가정하자. 은행 대출을 70% 받았다고 했을 시 총 3억 원이 내 투자금이 된다. 여기서 임차를 놓는다고 하면 보증금으로 내 투자금을 어느 정도 줄일 수 있다. 월세는 그리 많이 받지 못한다. 평수와 입지 등으로 인해 월세가 책정되는데 몇백만 원씩 받을 수 없는 게 현실이다. 즉, 시세차익만 바라보고 매입하는 경우가 다반사이다.
ex) 10억(매가)-7억(대출금) =3억(투자금), 임차 놓을 시 공실 위험도 높고, 월차임도 적게 받는다.
모텔(숙박업)
똑같이 10억에 매입하고 은행대출을 70% 받았다고 가정하자. 마찬가지로 총투자금이 3억 원이 되고, 임차를 놓게 되면 보증금으로 레버리지를 활용할 수 있다. 여기서 한 가지 차이점은 월세를 보다 많이 받을 수 있다는 것이다. 숙박업이라는 특수성으로 영업(장사)을 하는 곳이기 때문에 몇백만 원의 월세를 받을 수 있다. 매출이 좀 더 잘 나온다면 더 받을 수 있을 것이고 그렇지 않다면 덜 받을 수 있다. 이 또한 추후에 시세차익도 같이 함께 기대해 볼 수 있다.
ex) 10억(매가)-7억(대출금)=3억(투자금), 임차 놓을 시 월 매출금이 발생하기 때문에 꼬마빌딩 보다 월차임료를 높게 받을 수 있다. 공실 위험도 상당히 낮다.
이 둘의 차이는 매달 발생하는 수익이 다르다는 점이다. 물론 부동산 매매금액에 따라 받을 수 있는 월차임이 높아지지만, 모텔 또한 마찬가지로 매매금액이 높아짐에 따라 훨씬 많은 월차임을 받을 수가 있다. 결론은 똑같은 매매금액이라 가정할 때에 모텔 건물이 꼬마 빌딩보다는 매달 수익률이 좋다는 말이다.
그렇다고, 추후 시세 차익에 대해 꼬마빌딩이 모텔 건물보다 많이 남길 수 있을까?
시세 차익은?
일단 아니라고 자신 있게 말할 수 있다. 꼬마 빌딩의 수익 분석에 대해 매매 가격은 상권, 입지, 주변 시세 등에 따라 움직인다. 그리고 추후 주변 시세에 따라 매매 금액이 오를 수도 혹은 떨어질 수가 있다. 그렇기 때문에 꼬마빌딩은 개발 호재나 입지 분석을 제대로 하지 못하면 큰 낭패를 볼 수 있다.
반면에, 모텔 건물은 월매출에 따라 매매 가격이 크게 달라질 수가 있다. 물론 부동산적면으로 입지나 상권도 당연히 매가에 영향을 미친다. 하지만 입지나 상권이 A급으로 좋지 않아도 매출만 잘 나온다면 충분히 그만한 매가를 받을 수 있다.
이유는 무엇일까?
아무래도 수익률 때문에 그렇다. 지금은 수익률이 낮아졌지만 호황기 시절에는 연 수익 투자 대비 20%씩 나올 때가 많았다. 순수 연 수익이 말이다. 10억을 투자하면 월 1,200만 원이상은 거의 보장받다시피 했으니까 말이다. 거기다가 시세 차익까지 더해지면 어마어마한 수익률을 자랑한다.
부동산 투자 모텔 수익률은 괜찮을까??
부동산 투자에는 여러 가지의 종류가 있다. 빌딩, 아파트, 수익성(분양) 상가 등 우리가 흔히 접해볼 수 있는 투자 형식이 있으며 의외로 많은 사람들이 모르는 모텔 투자도 있다. 이번 글에서는
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모텔 투자 실제 예시
필자는 모텔 건물만 10여 년간 전문적으로 중개를 해왔었다. 그중 가장 기억에 남는 투자 예시를 들어보도록 하겠다.
대전 모텔 밀집지역(상업지역)에 위치한 건물이 28억에 거래가 됐다. 해당 건물의 매입자는 부동산 개발을 위주로 하는 회사였고 모텔을 매입 후 골조 리모델링을 하기 위해 은행에서 많은 대출금을 실행했다. 10억 가까이 리모델링 공사를 하는 조건으로 거의 매가 수준만큼 대출을 일으켰다.
그렇기에 실제 투자금액은 리모델링 비용과 기타 세금 및 제반 비용을 합친 12억 정도이다. 그 후에 2년 동안 영업을 해오면서 월매출을 1억 원 가까이 올려놓았다. 그러고 나서 추후 얼마에 매각됐는지 아는가. 매입하고 정확히 3년 후 52억 원에 매매를 했다.
28억 원 건물을 10억 원을 들여 리모델링 후 52억 원에 팔았다. 즉 14억 원이라는 차익을 얻은 셈이다. 게다가 매입 과정부터 매각 프로세스까지 3년이라는 시간 동안 매월 순수익 2,500만 원가량 벌어들였다. 즉, 매월 들어오는 수입과 시세 차익까지 합친다면 아주 어마어마한 투자 성공 사례인 것이다.
마치며,
꼬마빌딩도 수익률이 좋아 많은 사람들이 투자를 한다. 그러나 모텔 투자에 대해 많은 사람들이 잘 알지 못하는 것 같아 둘을 비교해 보는 글을 써보았다. 이 글을 쓰면서 너무 편향적으로 모텔 투자에 대해서만 위주로 글을 쓴 것 같은데 그만큼 개인적인 생각에는 훨씬 낫다는 이야기를 하고 싶었다. 하지만 모든 투자는 각자의 상황과 환경에 따라 달라질 수 있다. 오로지 개인적인 의견이니 참고만 했으면 하는 바람이다. "아~ 이런 투자 방법도 있구나"하고 말이다.