부동산을 거래하다 보면 거의 대부분들은 계약 시에 주의 사항에서만 몰두를 하고 있어 정작 계약이 이루어진 후 부동산 복비에 대해서는 계산을 잘 안 하게 된다. 그러고 나서는 괜히 중개인 핑계를 대며 '하는 것도 없으면서 다 받아가네' 라며 돈 아깝다는 생각이 들 수 있을 것이다.
이번 글에서는 부동산 복비 계산하는 방법과 그 복비를 서로 얼굴 안 붉히면서 자연스럽게 깎는 요령에 대해 알려드리도록 하겠다.
부동산 복비 계산하는 법
부동산 복비(중개보수)는 나라에서 정해진 금액이 있다. 유형에 따라 다른데, 주택일 경우와 주택이 아닐 경우, 또는 오피스텔 경우로 분류하여 정해져 있다.
거기다 매매, 월세(임대)로 나누어져 약간씩 다르다. 또한, 컨설팅계약이라고 이렇게 정해진 부동산 복비가 아닌, 그 이상으로 서로 협의 한 금액으로도 복비를 지불할 수 있다. 이 부분은 주택에 대해서는 관련이 없으며, 일반적인 중개가 아닌 겸업 활동으로써 다른 중개 활동을 할 때 발생하는 금액이라 별로 중요치 않다.
그렇다면, 나라에서 정해줬다는 수수료 요율표를 한번 보도록 하자.
우선, 주택에 대한 중개보수 요율표이다. 매매 및 교환과 임대차 등에 관한 요율표인데, 보는 바와 같이 거래금액에 따라 상한 요율이 다르다.
임대차 거래금액 산정 중에서 월세 같은 경우 많이 헷갈리는 분들이 있다. 매매나 교환, 전세는 모두 그 금액으로 하여 요율에 따라 지불하면 되는데, 월세는 그럼 어떻게 계산을 해야 할까?
내가 살고 있는 집이 보증금 5,000만 원에 월세 50만 원이라고 가정해보자. 5,000만 + (50만 x 100)을 하면 된다. 이 금액을 환산가액이라고 한다. 계산해 보면 5,000만 + ( 5,000만 ) 총 1억이 된다. 즉, 1억을 기준으로 요율을 적용하면 된다.
만약, 이 환산가액이 5,000만 원 미만일 경우에는 계산법이 다르다. 다시 예를 들자면, 보증금 1,000만 원에 월세 35만 원이라고 가정해보자. 위 계산법에 따르면 환산가액이 4,500만 원이 된다. 그럼 이때, '월세 x 100' 이 아닌 '월세 x 70'을 하면 된다.
즉, 1,000만 + ( 35만 x 70 ) = 34,500,000원이 된다. 이 금액을 기준으로 하여 요율을 적용하면 된다는 말이다.
이번에는 오피스텔과 그 외의 경우이다. 오피스텔이라고 하면 위에서 보듯 전용면적이 85㎡ 이하에 부엌, 화장실 및 목욕시설 등을 갖춘 곳을 말한다. 만약 전용면적이 85㎡ 초과라고 한다면 토지,상가 등과 같은 요율인 0.9% 이내 협의로 정해진다.
이 부동산 복비 계산이 어려워 복잡하다면, 아주 간단하게 포털사이트에서 '부동산 복비 계산'이라고 치면 바로 계산기가 나온다. 이를 통해 간단하게 입력만 하면 자동으로 계산하여 나온다.
위는 서울시에 있는 아파트 매매를 예시로 입력한 결과이다. 10억짜리 아파트를 사려면 500만 원의 중개보수가 나간다는 이야기다. 이렇게 숫자로 보니 꽤 많게 느껴진다. 취득세 및 기타 부대 비용, 이사 비용 등 나갈 돈이 많은데 집 하나 소개해주고 계약서 작성했다고 500만 원을 내라니.. 엄청 큰 금액이지 않나?
그래도 안전하게 거래를 하기 위해 이를 감안하고 공인중개사를 통해 계약을 한 거니 어쩔 수 없는 부분이지만..? 아까운 건 아까운 거다. 그렇다면 바로 이어서 이 중개보수를 잘 깎는 요령에 대해 알아보도록 하겠다.
부동산 복비 잘 깍는 요령
부동산 복비는 정말 잘 깎아야 한다. 시장에서 오이 사는 것 마냥 아무런 노력 없이 말 한마디로 되는 게 아니라는 말이다. 자칫 잘못했다간 서로 얼굴을 붉히며 큰 소리가 오고 갈 수 있기 때문이다. 기분 좋게 계약하고 복비 때문에 싸우면 여간 찝찝한 게 아니다.
이 글을 공인중개사가 보지 않기를 기원하면서 지금부터 아주 스무스하게 중개보수를 깎는 요령에 대해 알아보자.
1. 해당 물건이 마음에 들어도 표현은 금물
물건을 보다 보면 "정말 이거다!" 하는 물건이 나타나게 된다. 하지만 여기서 티를 내면 안 된다. 이는 공인중개사로 하여금 다 잡은 고기라고 생각할 수 있기 때문이다. 티를 팍팍낸다고 하면 나중에 딜하기가 매우 어렵다.
간단한 팁을 주자면, 마음에 드는 물건이라도 공인중개사와 단 둘이 있을 시에 약간의 흉을 보면 좋다. 그렇다고 진심을 다해서 말하라는 게 아니다. 예를 들면, '다 좋은데 도배 색깔이 별로네요.', '집 구조가 조금 아쉽네요.' 등 상황에 따라 핑계를 대면 된다. 단, 꼭 공인중개사와 단 둘이 있을 때 말해야 한다. 집 주인이집주인이 있는데 그런 이야기하면 기분이 나쁠 수도 있기 때문이다. 그렇게 되면 집주인이 나와는 거래 안 한다고 얘기가 나올 수 있다.
각설하고, 이러한 핑계를 대면 두 가지 효과를 누릴 수 있는데, 하나는 집 값(전세면 전세 금액, 월세면 월차임)을 절충할 수 있고, 하나는 부동산 복비를 절충할 수 있다. 일석이조라고 보면 된다. 둘 중 하나만이라도 가격 협의 하자고 하면 된다.
에누리 없는 장사 없다고 둘 중 하나라도 절충이 된다면 나에겐 큰 이득이 아닐까? 간혹 둘 다 안 된다고 하는데 이럴 때에는 아래 내용처럼 다른 방법으로 절충 시도를 해보자.
2. 선수치기
부동산 복비는 잔금에 협의하는 것보단 계약 전에 협의 보는 것이 아주 좋은 타이밍이다. 공인중개사의 목적은 거래에 있기 때문에 일단 거래를 성사시키는 위해서는 뭐 하나라도 더 해주려고 한다. 그 안에 우리는 부동산 복비가 있다고 보면 될 것이다.
계약 전에, "부동산 복비는 얼마 드려야 하나요?"라고 먼저 선수치자. 그럼 당연히 요율표에 나온 내용 그대로 이야기할 것이다. 그러면서 바로 화제를 전환하려고 드는데, 여기서 말리면 안 된다. 당당하게 절충해 달라고 요구하면 된다.
얼마요?라고 나오는 순간 절충해 줄 마음이 있는 거니 분위기에 맞춰서 금액을 이야기하면 된다. 그렇다고 절반 이상을 깎아달라고 하면 당연히 해 줄 일이 없기에 적당한 금액을 선제시하는 것이 바람직하다.
이렇듯, 내가 먼저 계약 전에 절충해 달라고 하여 원만하게 협의가 된다면 마음 또한 한결 가벼울 것이다. 거기다 복비가 해결되면 계약을 쓸 거라는 심리까지 작용해 공인중개사의 마음을 흔들어 놓을 수가 있다.
3. 전속으로 거래할 거라는 뉘앙스
보통 공인중개사들은 한 번의 거래로 끝내지는 않다. 왜냐하면 손님 한 명 한명 구하기가 경쟁이 심해 어렵다는 걸 알기에 한 번 거래하고 지속적으로 관리를 할 것이다. 우리는 이 걸 이용하면 된다.
전세든 월세든, 그리고 매매든 언젠가는 집을 이사 가거나 부동산 처분할 일이 생기기 마련이다. 이때, 다음 거래에도 당신만에게 매물을 내놓겠다, 다른 데는 얘기 안 하고 전속으로 맡기겠다는 뉘앙스를 풍기면서 가격 절충을 하는 것도 좋은 방법이다.
'물건을 구하는 입장에서는 지출할 비용이 많기 때문에 원하는 금액을 맞춰드리고 싶어도 힘들다, 그러니 나가는 입장이 될 때 어느 정도의 여유가 있으니 그때는 제시한 금액을 전부 드리겠다'라는 식으로 접근해 보자.
이것도 꽤 먹히는 방법 중 하나이다. 필자가 현장에서 업무 할 때 가장 많이 듣는 멘트이기도 하다. 거의 대부분은 단호하게 안 된다고 거절하지는 않는다. 부동산 시장은 거의 인맥이 절대적으로 필요로 하기 때문에 관계를 유지하기 위해서는 가볍게 절충을 해준다. 단, 어설프게 접근했다가는 씨알도 안 먹히니 진심으로 이야기 해보길 바란다.
4. 질러라
위에 있는 방법들을 다 써봐도 전부 다 안 먹힌다면, 그냥 질러보자. 우리는 부동산 복비를 달라는 대로 다 줄 의무는 없다. 협의 사항인 것이다. 그렇기 때문에 전혀 쫄 필요 없다.
예를 들어, 중개보수가 500만 원이 나왔다면 300만 원 질러보자. 당연히 안 되겠지만 일단 질러보는 것이다. 그러다 보면 그 중간 어디쯤에서 협의가 될 테니까 말이다.
이 방법은 어떠한 스킬도 필요 없는 아주 간단한 방법이다. 하지만 자칫 잘못했다가는 서로의 감정이 나빠지고 격해질 수 있기 때문에 웬만하면 추천하지는 않는다.
약간의 팁을 주자면, 지르기 전에 계속해서 돈이 없다는 걸 어필해라. 공인중개사와 물건을 같이 보면서도 은연중에 돈이 없다는 것을 표현하면 좋다. 예를 들어, "물건은 좋긴 한데, 돈이 아주 딱 맞겠는데?" 혹은 "욕심나는 물건이긴 한데, 돈이 모자라네.. 어디서 구해봐야겠다." 라며 계약 의사를 밝히면서 돈이 없다는 티를 내라는 것이다.
그런 후에 살며시 지르게 되면 공인중개사도 나의 사정을 알기 때문에 너무 단호하게 얘기하지는 못 할 것이다.
지금까지 부동산 복비 계산하는 방법과 복비를 잘 깎는 요령에 대해 알아보았다. 글을 쓰다 보니 생각보다 긴 글이 되었지만, 현장에서 정말 유용한 방법들이 꼭 참고해서 활용해 보길 바란다. 마지막으로, 부동산 복비라는 것은 복(福)을 받기 위해 쓰는 비용이라 생각하고 항상 원만하게 해결하는 것이 가장 좋다.