부동산 경매 입문자를 위한 경매 절차 및 팁 공개

이번 글에서는 부동산 경매의 전체적인 흐름부터 실제 경험자의 꿀팁까지 알려드리도록 하겠다. 특히 입문자를 위한 글이니 이해하기 쉽게 설명하도록 하겠다. 이 글을 끝까지 천천히 읽는다면 당신은 이미 경매에 관해 절반은 먹고 들어간다고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 경매란?

 

부동산 경매는 일반적으로 법원을 통해 진행되는 절차로, 부동산을 일정 가격에 판매하고 그 수익을 채권자에게 배분하는 방식이다. 이 과정은 법률적으로 보호받으며, 투명성과 공정성이 보장된다.

 

보통 채무자가 부채를 갚지 못하였을 때, 그 부채를 변제하기 위해 법원에서 주관하여 진행하는 과정이라 보면 된다. 이때, 판매되는 부동산은 주로 채무자의 재산 중 일부이며, 그 가격은 경매 과정을 통해 결정되는 것이다.

 

경매에 참여하는 입찰자들은 미리 정해진 기간 동안 입찰을 진행하고, 가장 높은 가격을 제안한 사람이 그 부동산을 취득하게 된다. 이렇게 취득된 부동산의 가격은 채권자에게 배분되어 채무자의 부채를 상환하는 데 사용된다.

 

부동산 경매는 어떻게 보면 굉장히 복잡한 과정이며, 법률적인 지식이 필요하다. 따라서 처음 경험하는 사람들에게는 어려운 파트가 될 수 있다. 하지만 이를 잘 이해하고 준비만 잘한다면, 분명 어떠한 투자보다 좋은 기회가 될 수 있다. 

 

그럼, 지금부터 경매의 기본적인 절차와 팁을 알려드리도록 하겠다.

 

 

 

 

 

부동산 경매 절차

입문자를 위한 글이니만큼 간단하면서도 중요한 절차에 대해서 정리해 보겠다.

 

 

 

1. 경매 신청 

부동산 경매는 채권자 또는 법원이 제기하게 된다. 일반적인 예를 들자면, A라는 은행이 B라는 사람에게 대출을 해주었다고 가정하자. 하지만 채무자인 B는 이자 및 원금을 상환하지 않고 모르쇠로 있자, A 은행은 자신들이 빌려준 금액을 확보하기 위해 법원에 가서 경매 신청을 하는 것이다. 즉, 빌려준 돈을 받기 위한 의사 표현이라고 보면 된다.

 

물론, 은행과 같은 금융권 뿐만 아니라 개인이 경매 신청하는 일도 부지기수이다. 즉, 등기부등본에 기재되어 있는 근저당설정, 부동산임차권 등 여러 요인으로 인해 부동산 소유자에게 압박을 가하는 것이다.

 

 

2. 사건 접수 및 조사

법원은 신청을 접수하고 해당 부동산에 대해 조사를 진행하게 된다. 이때 부동산의 위치, 형태, 크기, 가치 등을 파악한다. 법원의 조사는 주로 전문가의 도움을 받아 진행되며, 부동산의 가치를 정확하게 평가하는 것이 중요하다.

 

 

3. 경매 공고

조사가 끝나면 법원은 경매 일정을 공고하게 된다. 이 공고는 법원 공보나 일간지에 게재되며, 각종 경매 사이트에 경매에 참가하고자 하는 사람들에게 알려진다. 공고를 통해 입찰자들은 경매 일정, 부동산 정보 등 중요한 사항을 확인할 수 있다.

 

 

4. 경매 진행

경매 일정에 따라 경매가 진행된다. 이때, 경매 참가자들은 법원에 가서 입찰 가격을 제시하며, 최고가를 제시한 사람이 낙찰자가 된다. 최저 매각 가격의 10%를 보증금으로 하여 입찰을 하게 되는데, 법원 안에 은행이 있기 때문에 경매 시간보다 좀 일찍 도착하여 출금을 해 놓으면 되겠다. 입찰표를 작성 후 진행하게 되며, 만약 낙찰이 안 됐을 시에는 보증금을 돌려받는다. 

 

 

5. 낙찰 후 절차

낙찰을 받았다면 매각대금기한 납부일까지 낙찰 금액을 납부하면 된다. 보통 경매 잔금 대출을 많이 이용한다. 납부가 완료되면 매각대금이 완료된 날 소유권을 가져오게 된다. 추후 등기 비용 등 추가적인 비용을 부담할 수 있으며, 만약 경매 받은 부동산이 아파트나 빌라였다면, 해당 부동산에 임차인이 있을 경우 이사 비용이 지출될 수 있으니 잘 알아봐야 한다.

 

 

 

 

경매 팁

다음은 경매에 참여할 때 유용한 팁들이다.

 

1. 경매 공고 잘 확인하기 : 여기서 정말 많은 실수들을 한다. 경매 공고는 경매에 참여하려는 사람들에게 중요한 정보를 제공한다. 부동산의 위치, 가치, 입찰 일정 등 확인할 수가 있다. 그리고 정말 중요한 부동산의 현재 상태, 채권 상황, 임차인 유무 등도 확인해야 한다.

 

임차인이 있을 시 선순위 확인을 필수적으로 해야하는데, 이를 헷갈리거나 못 보고 입찰 보증금만 날린 사람 여럿 보았다. 개인적으로는 옥션원이라는 사이트를 자주 애용하며 확인하는데, 모든 경매 사이트도 마찬가지지만 옥션원 사이트는 경매 입문자도 보기 쉽게 권리 분석란에 설명이 되어있다. 하루아침에 모든 걸 다하려고 하지 말고 일단 이 사이트를 참고하여 여러 부동산을 분석 및 공부하는 것을 추천한다.

 

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2. 입찰 전략 세우기 : 누구나 알 듯이 경매는 높은 가격을 제시한 사람이 이기는 경쟁이다. 따라서 자신이 얼마까지 제시할 수 있는지 등의 전략이 필요하다. 또한, 부동산의 시장 가치를 정확히 파악하고, 그에 따라 적절한 입찰 가격을 설정하는 것이 중요하다. 

 

예를 들면, 모든 시장 조사를 마치고 적정 금액이 1억 ~ 1억 1천 사이로 나왔다고 가정 시 공격적으로 나간다면 110,001,000원 이렇게 적어 낼 수도 있다. 이는 단지 예시일 뿐, 상황에 따라 금액을 설정할 수 있으니 참고만 하길 바란다. 

 

 

 

 

3. 법률 전문가 상담하기 : 부동산 경매는 입문자라면 이해하기 어려운 부분이 있을 수 있다. 이럴 땐, 전문가에게 상담받는 것도 좋은 방법이다. 사실, 경매 입찰표 작성이나 작성할 때 팁은 유튜브나 각종 커뮤니케이션에 많이 나오기 때문에 1시간만 봐도 충분하다. 하지만, 법률 용어 같은 경우는 이해하기 어려운 부분이 있을 수 있으니 정말 모르겠다 싶으면 상담받는 걸 추천한다.

 

 

 

4. 현장 임장 : 경매가 진행하고 경매일이 다가오기 전, 꼭 현장을 직접 방문하는 것이 좋다. 사진과 실제 상태는 확연히 다를 뿐더러, 사진이나 설명만으로는 파악하기 어려운 정보를 얻을 수 있다. 필자는 실제 주변 1층 공인중개사무소를 최소 5군데 돌아다니며 시세 조사를 하였고, 유동 인구나 지하철 역, 버스 정류장까지의 거리가 실제로 얼마나 걸리는지 타이머를 재고 돌아다녔다.

 

 

참고로, 공인중개사무소에서는 경매 받으러 왔는데 시세가 얼마냐고 물어보면 그다지 좋아하진 않는다. 여기서 약간의 팁을 드리자면, 내가 만약 이 물건을 경매받으면 당신 부동산만 통해서 전세 또는 월세를 줄 것이며, 매매까지 모두 맡기겠다는 뉘앙스를 풍겨 놓는 게 좋다.

 

 

부동산 경매는 처음에는 다소 어려울 수 있지만, 충분히 공부하고 이해하며 준비를 철저히 한다면 부동산 투자로써 아주 큰 이익을 얻을 수 있다. 위의 팁들이 도움이 되길 바라겠다.

 

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지금까지 부동산 경매 입문자를 위한 절차와 약간의 팁을 알아보았다. 경매는 눈으로 보면서 공부만 할 것이 아니라, 직접 현장에 가서 몸으로 부딪히며 배워야 한다. 그래야 부동산 물건 보는 눈도 키우는 동시에 시행착오를 줄일 수 있다. 한 번 투자가 어렵지, 시작만 한다면 그 어떤 투자보다 재밌는 게 부동산 경매이다.

 

 

 

 

 

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