투자할 부동산에 대해 판단하기 위해서는 '백문이불여일견'이라고 사실 글로 보는 것보다는 한번 눈으로 직접 보는 것이 훨씬 와닿고 느끼는 것이 많다. 하지만 인터넷으로 확인할 수 있는 모든 것들을 확인하고 움직이는 게 효율적이기 때문에 이번 글에서는 부동산 경매 물건 권리 분석하는 방법에 대해 알아보도록 하겠다.
그 전에 한 가지 하고 싶은 말은 필자의 권리 분석 방법이 정답은 아니다. 본인마다 스타일이 다르기 때문에 본 글은 참고만 하길 바라겠다.
부동산 경매 권리 분석의 첫 번째, 로드뷰
가장 기본적이면서도 쉽게 알아보는 방법이다. 뭐 지금이야 로드뷰는 대중화가 되었지만 예전에는 전국 지도를 펼쳐가면서 물건 답사(임장)를 다니곤 했다. 물론 한참 옛날 얘기지만 말이다.
로드뷰의 장점은 어디서나 앉은자리에서 위치와 주변 입지 환경을 파악할 수 있다는 것이다. 역에서 도보로 몇 분 거리에 있으며, 주변에 생활 시설은 무엇이 있는지, 주거지역인지 또는 상업지역과 얼마나 떨어져 있는지 등 말이다. 아이를 키운다면 학교나 학원 등 학군도 봐야 할 것이며 병원, 마트 등 어디에 위치해 있는지 전부 확인할 수가 있다.
위치뿐만 아니라 실제 사진도 제공하기 때문에 가보지 않아도 마치 가본 것처럼 훤히 알아볼 수 있다. 이 얼마나 편한 세상인가.
두 번째, 등기부등본
로드뷰를 보았다면 이제는 권리 분석을 할 차례이다. 사실 법원 경매건에 대해 사설 사이트에 가입되어 있다면 모두 확인할 수 있다. 필자는 '옥션원'이라는 사이트에 유료로 가입되어 있는데 많이 참고하는 편이다.(광고 아님)
하지만 등기부등본과 건축물대장을 따로 꼭 확인해 볼 필요가 있다. 등기부등본에는 말소사항을 포함하여 이력을 확인할 수 있기 때문에 경매가 왜 나왔는지 스토리를 유추해 볼 수 있다. 개인적으로는 이 부분이 가장 재밌는 부분이기도 한다.
위 등기부등본을 예시로 들어보자. 일부분이기 때문에 완벽한 스토리를 유추하기는 어렵지만 여기서도 충분히 많은 정보를 얻어갈 수가 있다.
등기부등본 5번 사항을 보면 국민건강보험공단 이름으로 2011년 2월 압류가 들어와 있다. 하지만 7번을 보면 2018년 2월에 해제가 되어있다. 7년 후에 압류가 풀렸다고 보면 된다. 게다가 6번을 보면 2018년 1월에 임의경매개시결정이 떨어져 있다. 이는 채권자가 채무자에게 돈을 받지 못했기 때문에 경매를 신청했다고 보면 된다.
그러고 나서 7번과 같은 날짜인 2018년 2월에 취하가 된 모습이다. 생각을 해보자면 2018년에 깨끗하게 정리를 했다고 볼 수 있다. 그리고 경매까지 넘기기 싫으니 어떻게 해서든 돈을 변제한 모양인가 보다.
하지만 얼마 가지 않아 2019년 또다시 임의경매개시가 결정된 것을 볼 수 있다. 다행히 한달 여만에 경매가 취하된 것을 보니 어찌어찌 해결했나 보다.
그러다가 11번,12번,13번에서 압류와 임의경매개시결정이 또 보이게 된다. 이제는 변제할 힘이 없나 보다. 이 등기부등본 하나만을 봤을 뿐인데 대충 채무자의 성격이 보인다.
이를 참고하여 임장을 가서 직접 만나봐도 좋고, 못 만났다고 하더라도 대충 성격을 파악하여 입찰가에 반영을 하면 된다. 만약 등기부등본 발급받는 방법을 모른다면 아래 글을 참고하면 좋다. 아주 쉽게 설명되어 있으니 꼭 확인해 보시길 바란다.
👉토지, 건물 등기부 등본 열람하는 방법, 쉽게 따라하기
토지, 건물 등기부 등본 열람하는 방법, 쉽게 따라하기
등기부 등본은 부동산 계약에 있어 꼭 필요한 서류로써, 소유권과 그 외의 권리 사항들에 대한 내용이 담겨 있다. 이번 글에서는 누구나 따라 하기 쉬울 수 있도록 등기부 등본 열람 및 발급하는
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세 번째, 시세 파악하기
이제 가장 중요한 시세를 파악해야 한다. 물론, 현장 근처 공인중개사무소에 가서 물어볼 수는 있지만 보통 경매 때문에 시세 알아보러 왔다고 하면 십중팔구 꺼려하기 때문에 인터넷으로 시세를 파악하는 것을 추천한다.
하등 상관없다. 오히려 공인중개사무소에서 훼방 아닌 훼방(?)을 놓을 수 있기 때문에 시세를 알아보는 데에 도움이 안 될 때도 있다. 그래도 꼭 공인중개사무소에 들려서 확인해야겠다면 매매 수요나 전세 수요는 어떤지는 꼭 물어보길 바란다.
각설하고, 시세는 어떻게 파악하는지에 대해 알아보자. 시세를 알아보기 위해서 참고할만한 사이트는 여러 군데가 있다. 디스코, 밸류맵, KB시세, 호갱노노, 부동산 지인, 아실 등 아주 많다. 모두 참고할만한 좋은 사이트이다. 개인적으로는 디스코와 밸류맵, 그리고 네이버매물들을 주로 확인한다.
둘 다 실거래가 나오는 사이트다. 그런데도 두 군데 모두 보는 것은 가끔 확인할 수 없는 것이 다른 사이트에는 확인할 수가 있기 때문이다. 즉, 보완하기 위해서이다.
두 군데 모두 각각의 장점이 있다. 이 부분에 대해서는 지난 글을 확인하면 아주 도움이 될 것이다.
부동산 실거래가 확인하는 2가지 꿀팁!!
부동산 실거래가 조회는 부동산 시장분석에 있어 매우 중요한 요소이다. 우리가 부동산을 살 때, 팔 때, 혹은 투자할 때 가장 중요하게 참고해야 하는 것이 바로 부동산 실거래가이다. 이번 글에
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다시 한번 말하지만, 철저히 필자 본인의 스타일이므로 다른 사이트를 활용하는 것도 좋은 방법이다.
위 사이트에서 실거래가를 확인했다면 네이버매물로 들어가 현재 나와 있는 매물들을 확인한다. 해당 부동산 같은 면적을 확인하여 얼마에 올라와있는지 보는 것이다. 당연히 매물로 올라와 있는 건 "호가"이기 때문에 실제 거래 금액은 낮아질 수 있다. 이 부분을 감안하여 보도록 하자.
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이렇게 지속적으로 연습을 해간다면 30분도 안 돼서 뚝딱 시세를 파악할 수가 있다. 시세를 잘 파악해야만 입찰가를 예상할 수 있기 때문에 정말 중요한 과정이라고 볼 수 있다.
아파트는 웬만하면 모두 확인할 수가 있으나 빌라나 기타 부동산 같은 경우 확인이 어려운 부분이 있다. 이때에는 다른 사이트를 참고하는 것도 좋지만 임장을 가거나 주변 거래된 것을 꼭 확인해 보자. 그래도 어렵다면, 어쩔 수 없지만 공인중개사무소에 가보자. 가서 단순하게 시세가 어떤지 물어보면 된다. 팁을 조금 주자면, 그냥 단순하게 시세가 어떤지와 수요만 물어보는 것이 좋다. 구구절절 경매 때문에 시세 알아보러 왔다고 굳이 하지 않아도 될 말은 삼가자.
지금까지 부동산 경매 물건 권리 분석하는 방법에 대해 알아보았다. 이번 글에서 알려드린 이 세 가지 방법은 가장 기본적이면서도 가장 중요한 부분이다. 이렇게 꾸준하게 따라만 한다면 어느샌가 권리 분석과 시세는 금방 파악할 수가 있을 것이다. 하지만 서론에서 말한 것처럼 '백문이불여일견'이다. 꼭 현장에 가서 분위기를 파악하는 습관도 기르길 바라겠다.