가압류, 가등기, 가처분의 차이점 쉽게 알아보기

부동산 거래를 하다 보면 가압류, 가등기, 가처분이라는 용어를 종종 접하게 된다. 이들은 모두 부동산의 권리를 보전하기 위한 법적 절차이지만 그 성격과 효과는 서로 다르다. 이번 글에서는 이 차이점을 아주 쉽게 이해할 수 있도록 알려드리려고 한다.

 

가압류,가등기,가처분 차이점은?

 

 

 

1. 가압류란?

 

 

가압류는 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 보전하기 위해 채무자의 대한 강제집행을 미리 당하는 절차이다. 즉, 채권자(돈 빌려준 자)가 채무자(돈 빌린 자)에게 돈을 받을 수 있는 권리를 가지고 있지만, 채무자가 돈을 갚지 않을 가능성이 있어 채무자의 재산을 미리 압류하여 보전하는 것이다.

 

 

가압류

 

보통 부동산 경매 물건을 보면 가압류로 인해 채권자가 임의경매를 신청한 경우가 많다. 

 

 

 

 

2. 가등기란?

 

가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위해 하는 등기이다. 예를 들어, 소유권이전등기청구권(현 소유자)을 가지고 있는 자가 다른 사람에게 소유권이전등기를 신청하기 전에, 다른 사람이 소유권을 이전받지 못하도록 미리 소유권이전등기청구권에 관한 가등기를 하는 것이다. 

 

 

가등기

 

등기원인 사항란에 '매매 예약'이라고 표기되어 있는데, 이는 말 그대로 매매에 있어 우선권이 있다는 것이다.

 

 

 

 

3. 가처분이란?

 

가처분은 금전채권이 아닌 권리를 보전하기 위해 하는 절차이다. 예를 들어, 점유이전금지가처분은 점유자가 점유물을 다른 사람에게 이전하지 못하도록 하는 절차이다. 

 

이렇게 설명을 하면 헷갈릴 수도 있으니 쉽게 예시를 들어보도록 하겠다. A가 B에게 건물의 철거를 청구하는 소송을 제기했는데, 소송이 진행되는 동안 B가 건물을 철거해 버리면 A는 소송에서 승소하더라도 손해를 입을 수 있다. 이럴 때 A는 가처분을 신청하여 B가 건물을 철거하지 못하도록 법원의 명령을 받을 수가 있다.

 

쉽게 말해, "지금은 결정을 내릴 수 없지만, 나중에 결정을 내릴 때까지는 현재의 상태를 유지하자"라는 법원의 명령이라고 보면 된다.

 

 

👉 가처분의 대표적인 몇 가지 예시

• 점유이전금지가처분 : 점유자가 점유물을 다른 사람에게 이전하지 못하도록 하는 가처분
• 건물철거금지가처분 : 건물의 소유자가 건물을 철거하지 못하도록 하는 가처분
• 임금지급가처분 : 근로자가 임금을 지급받지 못할 경우, 임금을 지급받을 수 있도록 하는 가처분

 

 

 

가압류, 가등기, 가처분의 차이점

 

다음과 같은 차이점이 있다.

 

구분	가압류	가등기	가처분
대상	금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권	본등기의 순위를 보전하기 위한 권리	금전채권이 아닌 권리
목적	채권의 보전	본등기의 순위 보전	권리의 보전
효력	처분금지효력	본등기의 순위보전효력	처분금지효력

 

 

 

 

활용 방법

각각 부동산 거래 과정에서 다음과 같은 목적으로 활용될 수 있다.

 

 

 

 

1. 채권의 보전 : 채무자가 돈을 갚지 않을 가능성이 있기 때문에 채무자의 재산을 미리 압류하여 보전하는 데 활용될 수 있다. 단, 부동산 경매 시 가압류는 권리의 말소기준이 되기 때문에 순위가 중요하다. 다른 기타 압류, 가압류, 저당, 근저당 보다 순위에 앞서 있어야 경매가 진행되더라도 1순위로 배당받을 수 있다.

 

2. 본등기의 순위 보전 : A가 B로부터 부동산을 매수하기로 계약했는데, B가 다른 사람에게 부동산을 매도할 경우 A는 소유권을 취득할 수 없게 된다. 이럴 때 A는 소유권이전등기청구권에 관한 가등기를 신청하여 B가 다른 사람에게 부동산을 매도하지 못하도록 할 수 있다.

 

3. 권리의 보전 : 점유자가 점유물을 다른 사람에게 이전하지 못하도록 하는 데 활용될 수 있다.

 

 

※ 가등기의 경우, 가등기권자는 가등기설정등기일부터 10년이 경과하면 소멸시효로 권리가 없어지니 유의해야 한다.

 

---

지금까지 가압류, 가등기, 가처분의 대해 알아보고 그 차이점에 대해서도 알아보았다. 사실 이는 부동산 거래 과정에서 권리를 보전하기 위한 중요한 법적 절차이다. 전문적인 글들은 조금만 서치하면 나오고 해석하기 어려울 수 있지만, 이 글에서는 최대한 쉽게 풀이해 보았다. 이 글이 여러분에게 도움이 되었으면 한다.

 

 

초보도 쉽게 이해하는 부동산 필요 서류 5총사 활용법

부동산 투자 모텔 수익률은 괜찮을까??

부동산 급매 물건을 잡는 실전 노하우