부동산 경매 단타의 장,단점 그리고 주의 사항

부동산 경매는 부동산의 꽃이라고들 한다. 그만큼 경매는 부동산 투자에 있어서 가장 매력적인 파트이다. 특히나 오늘 이야기할 경매 단타는 정말 꽃 중의 꽃이 아닐까 한다. 이번 글에서는 부동산 경매 단타의 장점과 단점, 그리고 주의 사항에 대해 알아보도록 하겠다.

 

부동산 경매

 

 

부동산 경매 단타란 무엇인가?

 

부동산 투자는 거의 장기적인 관점에서 많이 보는 게 사실이다. 주식이나 코인 등 다른 투자보다는 환금성이 떨어지기 때문이다. '단타'라는 개념은 주로 주식 시장에서 많이 사용되는 용어이다. 짧은 시간 동안 주식을 사고팔아 소액의 이익을 얻는 행위를 가리키는데, 이 개념이 과연 부동산 시장에서도 먹힐까?

 

 

개인적으로 봤을 때, 단타라고는 하지만 실질적으로는 중장기라고 보면 되지 않을까 한다. 왜냐하면 경매로 부동산을 취득하고 재매각을 하기 위해선 어느정도의 개발(예:리모델링)을 하고 매수자가 나타날 때까지 기다렸다가 매매 계약을 한다고 해도 잔금일까지는 최소 1개월 정도 이상은 걸리기 때문이다.

 

이 모든 싸이클을 돌게 되면 몇 개월이 걸릴 수 있다는 이야기다. 하지만 몇 년이 걸리는 부동산 매매 시장에 있어 상대적으로는 단타라고도 볼 수 있겠다.

 

그렇다면, 이 부동산 경매의 단타는 어떠한 장점과 단점이 있을까? 지금부터 한번 알아보자.

 

장점은?

 

경매 단타의 장점은?

경매 단타의 가장 큰 장점은 말 그대로 짧은 시간 내에 수익을 창출할 수 있다는 점이다. 일반적인 투자 방식에서는 일정 기간 동안 가치가 상승하는 것을 기다려야 하지만, 이 단타 방식은 권리 분석과 시세 분석만 잘만 한다면 충분히 이익을 내는 것이 가능하다.

 

예를 들어, 한 아파트의 시세가 2억이라고 가정해보고 감정가도 2억이라고 쳐보자. 여기서 낙찰금액을 1억 5천에 받았다고 하면 일단 시세보다는 현저히 낮은 금액으로 샀기 때문에 일단 이익이다. 하지만 빠른 거래를 위해서는 시세보다 낮고 집 내부의 상태도 좋아야 한다. 

 

인테리어 비용과 세금 및 부대 비용을 모두 합쳐서 1,000만 원이라고 계산해보면, 내가 투자한 금액은 1억 6천이 될 것이다. 여기서 1억 7천, 1억 8천만 원으로 내놓는다면 당연히 빠르게 빨리지 않을까? 그리고 수익률을 계산해 보면 짧은 시간 안에 높은 수익률을 가져갈 수 있다.

 

당연히 이 과정에는 권리 분석과 시세 조사 및 기타 모든 상황을 고려해야 하지만, 크게 보자는 의미로 예시를 들어본 것이다.

 

여기서 가장 조심해야 하고 계산을 잘해야 하는 부분은 세금이다. 이를 잘못 계산하게 되면 노동력에 비해 수입을 아예 못가져 가는 수도 있다. 그렇기에 부동산 경매를 전문으로 하는 사람들은 법인 사업자나 개인 사업자를 활용하여 세금 부분을 해결하고 있다. 

 

보통 개인, 개인사업자, 법인사업자로 구분되어 있는데 무엇이 좋은지는 각자의 스타일과 환경에 따라 다름으로 잘 판단하여 선택하는 것이 좋다. 이 부분에 있어서 나중에 날 잡고 글을 써보도록 하겠다. 오늘 포스팅에서는 경매 단타의 장단점을 알아보기 위한 글이니 여기에 집중하도록 하겠다.

 

 

 

아무튼, 부동산 경매 단타는 권리분석과 기타 분석이 잘 되었다는 가정 하에 정말 좋은 투자 방법이라고 볼 수 있다. 하지만, 어떠한 투자든 단면만 볼 수 없을 것이다. 장점이 있으면 당연히 단점이 따라오는 법.

 

단점에 대해 알아보도록 하자.

 

단점은?

 

경매 단타의 단점은?

사실 경매 단타의 단점이라기보다는 경매 자체의 단점이라고 볼 수 있을 것 같다. 단순하게 생각했을 때 단타의 가장 치명적인 부분은 당연히 단타가 "안"되었을 때가 아닐까.

 

나의 계획은 한 싸이클을 최대 3개월을 봤는데 이게 6개월, 12개월이 걸린다면 단타라고 칭하기엔 부끄러운 단어가 되지 않겠나. 그렇다고 경매 자체를 실패하는 것은 아니니 자기 합리화를 해야 하는 건가?

 

부동산 경매 시장은 예측불허한 상황과 변수가 많기 때문에 대비를 한다고 해도 쉽게 대처를 못하는 경우가 있다. 임차인 명도, 권리분석의 실패, 경매 취하 등 여러가지가 있는데 이에 대한 상황을 대처하지 못한다면 무모한 투자가 될 수 있는 것이 부동산 경매이다.

 

따라서, 충분한 사전 조사가 필수이다. 그리고 또 하나의 단점은 아무래도 세금이 아닐까 한다. 단기간 안에 부동산을 처분하는 거기 때문에 양도세율이 상당하다. 그래서 보통 부동산 경매 단타에 있어서는 개인보다는 사업자로 하는 것이 유리하다. 추후 양도세에서 확연히 차이가 나기 때문. 하지만 사업자라고 하더라도 조정대상지역에 있는 부동산을 사고팔 경우에는 세금이 많이 나갈 수 있기 때문에 이 부분도 잘 알아봐야 한다.

 

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이렇듯, 경매 단타의 단점으로는 권리분석의 실패에 따른 리스크와 변수, 그리고 세금이지 않나 싶다. 

하지만 이러한 단점들은 비단 단타에 있어서만이 아닌 부동산 경매 자체의 단점이라고 볼 수도 있겠다.(세금 부분은 빼고)

 

주의 사항

 

단타 시 주의 사항

그렇다면, 부동산 경매 단타 시 주의해야 할 사항들은 뭐가 있을까?

 

• 세금 : 당연히 제일 먼저 떠오르는 것은 세금이다. 부동산 경매는 세금 부분을 충분히 인지하고 이해하고 있어야 한다. 특히 단타에 있어서는 제일 우선적으로 파악해야 할 부분이다. 
• 과도한 욕심 : 단타는 큰 수익을 바라지 않고 짧은 기간으로 짧은 수익을 얻어가는 것이기 때문에 지나친 욕심은 금물이다. "아, 더 오를 것 같은데 조금 더 있다 팔까?", "시세보다 너무 싸게 내놓았나?" 등 잡다한 생각과 과도한 욕심에 사로 잡혀버리기 되면 이도 저도 아니게 될 것이다.
• 섣부른 판단 : 단타라고 만만하게 보면 안 된다. 단타라고 해도 어찌 됐든 부동산 경매이다. 즉, 부동산에 대한 지식과 권리분석이 뒤따라와야 한다는 것이다. "어차피 싸게 사서 되파는 거니까 금방 팔리겠지"라는 생각을 하는 순간 예상치 못한 변수에 맞설 것이다. 그러다 보면 선택 또한 잘못된 선택이 될 수도 있다.
• 전문 세무사 찾기 : 부동산 매매사업자로 경매를 받으려면 세무사를 통해 회계 장부를 하는 걸 추천한다. 별도의 수입이 없어도 꼭 하길 바란다. 인터넷에 검색만 해도 나오는 것이 세무사이다. 연락을 통하여 상담을 받고 진행하길 적극 권장한다.

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지금까지 부동산 경매 단타에 대해 장,단점을 알아보았다. 말이 단타이지 일반적인 부동산 경매와 별반 다를 것은 없다. 고로 경매로 부동산 투자할 때에는 충분한 사전 조사와 주의 사항에 대해 필수적으로 파악을 하고 최대한 리스크를 줄이는 방식으로 계획을 잡아야 할 것이다. 이번 글을 통해 괜찮은 정보를 얻어갔으면 하는 바람이다. 

 

 

 

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