부동산 계약 후 내 보증금을 지키고 싶다면 필독!

내가 원하는 집을 구해서 계약만 했다고 전부가 아니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위해서는 부동산 계약 후에도 꼭 알아야 할 사항들이 있다. 바로 전입신고와 확정일자이다.

 

 

 

 

아마 공인중개사들이 안내를 해주었다고 생각은 되지만, 간혹 이를 잘 모르고 그냥 지나치는 사람들이 있다. 정말 중요한 내용이니 이 글을 끝까지 읽고 준비 잘하길 바라겠다. 돈을 버는 것보다 그 돈을 지키는 것이 정말 중요한 세상이다.

 

 

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전입신고와 확정일자

 

전입신고와 확정일자는 추후 보증금 반환과 직결되는 아주 중요한 절차이다. 이 두 가지 절차를 충분히 이해하고 올바르게 진행해야만 보증금을 안전하게 돌려받는 데에 있어 꼭 필요한 과정이라 볼 수 있다.

 

✅ 전입신고란?

새로운 거주지로의 이동을 관할 주민센터에 알리는 것을 의미함. 입주한 날로부터 14일 이내 신고해야 함. 신고하지 않는 경우 5만 원 이하의 과태료 발생.

 

✅ 확정일자란?

임차인이 부동산 계약서를 통해 임차권을 취득한 날을 의미함. 전입신고와 확정일자를 해야만 나중에 경매로 집이 넘어갔을 시 우선변제권이라는 권리를 확보할 수 있음.

 

✅전입신고(대항력) + 확정일자 = 우선변제권

 

 

전입신고는 임차인이 현재 집주인이나 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖게 된다. 나중에 혹시 집주인(임대인)이 바뀌더라도 계속 거주할 수 있게 보장하는 권리라고 보면 된다.

 

확정일자를 통해 임차인은 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 '우선변제권'을 갖게 된다. 이는 사전에 전입신고가 되어 있다는 전제 하에 이야기다. 추후 임대인의 채무로 인해 집이 경매에 넘어갔을 때, 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있게 해주는 아주 중요한 권리이다.

 

 

※ 주의 사항 : 대항력은 전입신고 한 다음날(익일) 0시에 효력이 발생한다. 간혹 집주인(임대인)이 이를 악용하여 대항력이 발생하기 전 근저당 설정을 할 수가 있다. 이 말은 즉, 임차인 모르게 대출을 받는다는 뜻이다. 그렇게 되면 순위가 밀려나가 보증금을 보호받지 못할 수 있다. 부동산 계약 시 특약사항에 이러한 문구를 꼭 작성해야 한다.

 

"임대인은 현재 등기부상의 권리 관계를 잔금일까지 현상 유지하며, 어떠한 근저당 설정 및 대출을 받지 않는다. 이를 어길 시 임차인은 언제든지 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 즉시 상환하기로 한다."

 

 

 

부동산 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 한다. 글로 설명하자니 매우 복잡하게 느낄 수 있지만, 신청하는 방법은 매우 간단하니 아래 글에서 좀 더 자세하게 다루도록 하겠다.

 

 

 

 

그럼, 어떻게 받을 수 있나?

먼저, 전입신고에 대해 알려드리도록 하겠다. 전입신고는 이사한 거주지의 해당 읍, 면, 동 주민센터에 직접 방문하여 신고할 수 있다. 준비물은 아주 간단하다. 신분증만 가지고 방문하면 되는데 시간이 없거나 귀찮다고 하면 집이나 회사에서 온라인으로도 가능하다.

 

정부 24에 접속하여 신청이 바로 가능하다. 

 

 

정부24

 

 

 

로그인을 한 후  > 전면 메인 화면에서 "전입신고"라고 검색 후 해당 안내를 클릭하고 순서대로 작성하기만 하면 된다. 매우 간단하다.

 

 

 

정부 24
전입신고 하러 가기 >

정부24

 

 

 

다음으로는 확정일자 신고 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

 

확정일자도 마찬가지로 오프라인, 온라인 두 가지 방법이 있다. 해당 거주지 주민센터에 직접 방문하여 접수하는 방법이 있는데, 이때에는 신분증과 부동산 계약서 원본을 들고 가야 한다. 온라인 방법으로는 대법원인터넷등기소 홈페이지에 접속하여 신청을 할 수가 있다.

 

 

 

대법원인터넷등기소

 

 

 

위 사이트에 접속하여 로그인을 한 후에 제일 상단에 있는 확정일자 항목에 있는 신청서 작성 및 제출을 클릭하고 절차대로 진행하면 된다. 이 방법도 매우 간단하니 시간이 없는 사람들은 꼭 이용해 보길 바란다.

 

 

 

 

대법원인터넷등기소
확정일자 하러가기 >

대법원 인터넷등기소

 

 

 

인터넷으로 신청하기에 약간 못 미덥고 불안하다면 직접 해당 거주지 주민센터에 방문하여 신청해도 된다. 참고로, 필자는 시간이 남아돌고 집 앞에 주민센터가 있었기에 마음 편하게 직접 가서 신청을 하였다.

 

 

 

 

 

또 다른 방법, 전세보증금반환보증

보증금을 안전하게 지키기 위한 또 다른 방법이 있다. 바로 전세보증금반환보증이다. 이는 전세 계약이 만료될 때 보증금을  반환을 책임지는 보험으로써, 임차인이 계약 시 지급한 보증금을 무사히 돌려받을 수 있도록 보장해 준다.

 

전세보증금반환보증은 주택도시보증공사(HUG), SGI(서울보증)에서 가입할 수가 있다. 이 보험은 선순위채권, 근저당권 등이 없는 경우라면 웬만하면 보증금 전액을 보호받을 수 있다. 요즘엔 거의 필수적으로 많이 가입하는데, 보증금이 큰 금액이기 때문에 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다.

 

전입신고 확정일자는 당연히 해야 하는 것이고, 이와 함께 전세보증금반환보증 역시 확인하고 진행해야 하는 중요한 절차이다. 

 

이 보증보험은 기본적인 보증 조건을 충족해야 가능하며, HUG 나 SGI마다 기준이 다르고 조건이 다르기 때문에 서로 비교해 가며 가입하는 것이 좋다.

 

주택도시보증공사(HUG)	www.khug.or.kr
SGI서울보증보험	www.sgic.co.kr

 

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부동산 계약 후에도 전입신고와 확정일자를 받는 것을 꼭 잊지 말아야 한다. 바늘과 실, 버터와 빵처럼 항상 붙어 다닌다는 걸 명심했으면 한다. 더불어 전세보증금반환보증도 꼭 가입해서 소중한 내 보증금을 안전하게 지키길 바라겠다.

 

 

 

 

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