재개발과 재건축, 아주 쉽게 풀어드립니다

부동산에 관심이 없는 사람이더라도 재개발과 재건축이라는 용어는 어디서나 쉽게 들어봤을 것이다. 둘 다 부동산 개발이라는 면에서는 비슷하지만 엄연히 다른 의미를 가지고 있다. 이번 글에서는 재개발과 재건축에 대한 기본적인 용어와 그 차이에 대해 알아보도록 하겠다.

 

재개발 vs 재건축

 

 

재개발이란? 

 

재개발의 사전적 정의는 다음과 같다.

*정비기반 시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

 

 

즉, 재개발은 건물뿐만 아니라 그 주변 토지까지 포함하여 아주 큰 규모의 변화를 이룬다. 오래된 주택지역이나 상업지역 등을 철거하고, 이를 현대적인 도시 환경으로 변화시키는 과정을 의미한다.

 

정비기반 시설이 열악하다는 것은 도로, 상하수도, 공원 등 공동이용시설이 낙후되거나 활용하지 못할 정도로 거의 죽은 동네라고 볼 수 있다. 그러므로 재개발 사업은 공공적인 성격이 강한 사업이라고 보면 되겠다.

 

재개발의 조합원 자격으로는 토지나 건축물을 가지고 있는 사람에게 있는데, 이는 약간 강제성을 띠고 있다. 본인이 이 사업에 동의하지 않더라도 다른 일정 요건이 채워진다면 어쩔 수 없이 조합원이 된다.

 

차이점

 

 

재건축이란?

 

재건축은 재개발과 달리 민간적인 성격을 띄고 있다. 재건축의 사전적 정의는 다음과 같다.

*정비기반 시설은 양호하지만 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

 

주로, 고령화된 아파트 등의 공동주택이 대상이 되며, 이를 철거하고 새롭게 건물을 지어 더 나은 환경과 높은 가치를 창출하는 방식이다. 

 

잠실주공 5단지 아파트를 예시로 들 수 있는데, 이 아파트는 1978년에 지어진 건물로 46년 동안 자리 잡고 있었다. 이를 28개 동, 6,000여 이상의 가구, 최고 높이 70층 건물로 탈바꿈을 목적으로 재건축을 시행하게 된다.

 

이렇듯, 주민들의 생활 품질이 향상되고 아파트 가치도 크게 상승하게 된다.

 

재개발 사업과 반대로 재건축 사업의 조합은 임의 가입이라고 볼 수 있다. 재건축에 해당하는 주택(토지+건물)의 소유자가 동의서를 내지 않는다면 조합원이 될 수 없기 때문에 잘 확인해야 한다.

 

또한, 재건축 사업은 건물 안전진단을 해야 한다. 쉽게 말하자면 건물이 튼튼하거나 불량 건축물이 아니라고 판단되면 재건축 사업을 추진할 수가 없다. 간혹 재건축 사업을 추진하다 중단된 아파트를 볼 수 있는데 거의 대부분 안전진단에서 탈락을 했다고 볼 수 있다.

 

보상금과 청산금

 

 

보상금과 청산금

 

사실, 가장 중요한 건 이 보상금이 아닐까 한다. 내가 살고 있는 곳 또는 내가 투자한 곳이 재개발, 재건축이 된다면 보상금은 어떨까? 재개발이 좋은 건가? 재건축이 좋은 건가?

 

 

개인적인 의견으로는 재건축의 보상금이 좋다고 볼 수가 있다. 재건축은 현재 내가 소유하고 있는 집의 지분을 토대로 보상을 해주기 때문에 개발 이익을 반영한 금액을 받을 수 있다. 따라서, 재건축 건물은 토지 지분과 용적률이 중요하다.(지분과 용적률로 면적을 산정하기 때문)

 

반면에 재개발 사업은 개발 이익이 크게 반영되지 않은 금액으로 보상받기 때문에 상대적으로 적은 보상금을 받을 수 있다.

 

재개발 사업의 보상금은 크게 4가지로 나눌 수 있다.

 

1. 이주비(정비 기간동안 임시로 거주할 곳을 마련하는 데 필요한 비용을 지원)

2. 이사비

3. 주거 이전비(세대원 수에 따라 보상 금액이 달라짐)

4. 이주 정착금(해당 건축물의 30%에 해당하는 금액 : 최소 1,200만 ~ 최고 2,400만)

 

임차인 또한 보상을 받을 수 있다.

 

재건축과 재개발 모두 현금 청산을 하지 않고 분양 신청을 하여 아파트로 받을 수 있다. 각각 주어진 상황에 따라 결정하면 되는 부분이다. 여기서 주의할 점은 재개발, 재건축 모두 종전에 내 부동산에 대한 평가가 낮게 책정될 경우에 추후 거액의 분담금이 발생할 가능성이 높기 때문에 분양 신청과 현금 청산에 대해 신중하게 판단해야 한다.

 

만약, 분양 신청을 하지 않고 현금 청산으로 보상금을 받기로 마음먹었다면, 해당 법무 법인을 통해 상담을 받는 것을 적극 추천한다. 왜냐하면 내가 지킬 수 있는 권리를 헷갈리고 어려운 법률 용어로 인해 놓쳐버리기 일쑤이기 때문이다.

 

그런 말이 있다. "보상금(현금청산금)은 아는 만큼 더 받는다."

 

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이번 글에서는 재개발과 재건축에 대한 기본적인 용어 해석과 차이에 대해 알아보았다. 필자의 개인적인 의견도 담긴 글이기 때문에 이를 감안하고 읽기를 바라겠다. 나름 쉽게 풀이한다고 했지만 부동산 용어는 가끔 어려운 부분도 있기 마련이다. 그래도 충분히 이해했기를 바라며 이 글을 마치도록 하겠다.

 

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